Działka budowlana nagle staje się w planie terenem zieleni, gruntem rolnym albo miejscem pod szkołę czy parking. Zabudowa zostaje ograniczona, a wartość nieruchomości spada. Właściciel nie jest w takiej sytuacji bezradny: ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje roszczenia wobec gminy, potocznie nazywane szkodą planistyczną.

Kiedy przysługuje roszczenie

Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenie powstaje, jeżeli w związku z uchwaleniem albo zmianą planu miejscowego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób albo zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.

Właściciel albo użytkownik wieczysty może wtedy żądać od gminy:

  • odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę, albo
  • wykupienia nieruchomości lub jej części.

Gmina może też zaproponować nieruchomość zamienną.

Sprzedaż nieruchomości po zmianie planu

Nie każdy właściciel chce czekać na odszkodowanie. Jeżeli wartość nieruchomości spadła, a właściciel ją sprzedaje i nie skorzystał wcześniej z roszczeń opisanych wyżej, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3). Obniżenie ustala się, porównując wartość według przeznaczenia sprzed zmiany planu i po zmianie.

Te roszczenia wykluczają się wzajemnie, dlatego wybór właściwej drogi warto przemyśleć przed pierwszym pismem do gminy.

Terminy

Terminy są krótkie i łatwo je przeoczyć. Przy sprzedaży nieruchomości roszczenie trzeba zgłosić gminie w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan albo jego zmiana stały się obowiązujące, a zgłoszenie musi do gminy dotrzeć przed upływem tego terminu. Niezależnie od tego biegnie przedawnienie samego roszczenia. Najbezpieczniej działać niezwłocznie po wejściu planu w życie.

Jak wygląda postępowanie

  1. Wniosek do gminy (wójta, burmistrza, prezydenta miasta) z określeniem żądania i uzasadnieniem. Warto dołączyć wypisy z planu sprzed zmiany i po zmianie.
  2. Wycena: wysokość szkody ustala rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym.
  3. Gmina ma 6 miesięcy na realizację roszczenia.
  4. Jeżeli gmina nie zapłaci lub zaproponuje zbyt niską kwotę, sprawa trafia do sądu powszechnego (pozew), a nie do sądu administracyjnego. Wysokość odszkodowania ustala wówczas biegły sądowy.

Druga strona medalu: renta planistyczna

Zmiana planu może też podnieść wartość działki. Jeżeli właściciel sprzeda ją w ciągu 5 lat od wejścia planu w życie, gmina może pobrać jednorazową opłatę do 30% wzrostu wartości. To odrębne postępowanie administracyjne, zakończone decyzją, od której przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Wysokość opłaty również zależy od operatu, który można kwestionować.

Reforma planowania a nowe plany

Reforma planowania przestrzennego sprawia, że gminy przygotowują plany ogólne i kolejne plany miejscowe. Warto śledzić projekty planów dla swojej okolicy i składać uwagi na etapie konsultacji. Uchwałę planistyczną, która narusza interes prawny właściciela, można też zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego.

Plan miejscowy obniżył wartość Twojej nieruchomości? Skontaktuj się ze mną. Porównam dotychczasowe i nowe przeznaczenie, ocenię, które roszczenie jest korzystniejsze, i przypilnuję terminów.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.