Zakup nieruchomości to zwykle jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Przed podpisaniem umowy warto sprawdzić kilka kwestii, które pozwalają uniknąć kosztownych problemów. Poniżej praktyczna checklista.

1. Księga wieczysta

Zacznij od lektury księgi wieczystej. Pokazuje ona, kto jest właścicielem, jaka jest powierzchnia i przeznaczenie nieruchomości oraz, co kluczowe, jakie obciążenia na niej ciążą. Treść księgi można bezpłatnie sprawdzić w ogólnodostępnej przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Zwróć uwagę na wzmianki o wnioskach, które jeszcze nie zostały rozpatrzone: mogą oznaczać zmianę właściciela albo nową hipotekę.

2. Obciążenia i hipoteki (dział III i IV)

W dziale III znajdują się m.in. służebności i roszczenia, a w dziale IV hipoteki. Kupujący nieruchomość obciążoną hipoteką przejmuje ryzyko, jeżeli transakcja nie zostanie odpowiednio zabezpieczona. Trzeba ustalić saldo zadłużenia, uzyskać od banku promesę wykreślenia hipoteki i tak ułożyć płatność ceny, by dług został spłacony.

3. Zgodność stanu prawnego z faktycznym

Sprawdź, czy sprzedający rzeczywiście może rozporządzać nieruchomością. Typowe pułapki to majątek wspólny małżonków (potrzebna zgoda drugiego małżonka), niezakończone postępowanie spadkowe albo współwłasność, przy której na sprzedaż muszą się zgodzić wszyscy współwłaściciele. Warto też obejrzeć nieruchomość w terenie: granice, dojazd, faktyczne korzystanie przez osoby trzecie.

4. Plan miejscowy, plan ogólny i warunki zabudowy

Przy zakupie działki kluczowe jest przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli planu nie ma, o możliwości zabudowy decydują warunki zabudowy. Po reformie planowania przestrzennego zasady się zaostrzyły: w gminach, które uchwaliły plan ogólny, warunki zabudowy można uzyskać tylko na obszarach wskazanych w tym planie, a decyzje o warunkach zabudowy wydawane obecnie mają ograniczony czas ważności. Przed zakupem warto więc sprawdzić nie tylko obecny stan, ale i projekty nowych planów dla okolicy.

5. Zakup od dewelopera

Przy zakupie mieszkania lub domu od dewelopera sprawdź, czy wpłaty trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy i czy inwestycja jest objęta ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Umowa deweloperska musi mieć formę aktu notarialnego, a deweloper ma obowiązek przekazać prospekt informacyjny. Warto go przeczytać przed wpłatą rezerwacyjną.

6. Umowa przedwstępna

Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna zabezpiecza obie strony: określa cenę, termin, warunki i skutki niewykonania. Warto rozważyć formę aktu notarialnego, bo tylko ona pozwala dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, gdy druga strona się uchyla.

7. Zadatek czy zaliczka?

To nie to samo. Zadatek w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron pozwala drugiej stronie odstąpić od umowy i zachować zadatek albo żądać jego dwukrotności. Zaliczka podlega po prostu zwrotowi. Dobór właściwej instytucji ma realne znaczenie finansowe.

8. Forma aktu notarialnego

Umowa przenosząca własność nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, inaczej jest nieważna. Przed wizytą u notariusza warto, by projekt umowy przejrzał prawnik, zwłaszcza przy nietypowych zapisach dotyczących ceny, terminów wydania czy stanu technicznego.

Sprawdzenie tych punktów zajmuje kilka dni, a potrafi uchronić przed stratą oszczędności całego życia.

Potrzebujesz analizy konkretnej nieruchomości? Skontaktuj się ze mną. Sprawdzę stan prawny, przejrzę projekt umowy i pomogę bezpiecznie przeprowadzić transakcję.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.